فرمول جدید تعیین سقف اجاره‌بها چیست؟ | رشد نرخ اجاره آپارتمان در مشهد با تورم

به گزارش شهرآرانیوز، خراسان‌رضوی پنجمین استانی است که احتمالا بیشترین افزایش میزان نرخ اجاره‌بها را امسال در بین استان‌های کشور خواهد داشت. چرا؟ چون تورم بیشتری داشته است و حالا بار افزایش بیشتر اجاره مسکن هم بر دوش مستأجران سنگین‌تر خواهد بود.

حالا اگر مستأجر یا موجر هستید و این روز‌ها درباره سقف اجاره‌بهای مسکن و میانگین افزایش ۲۵ درصدی آن شنیده‌اید، باید روی کلمه «میانگین» توجه بیشتری داشته باشید و بدانید که طبق قانون برای استان‌هایی که تورم عمومی آنها بالاتر از ۳۰ درصد باشد، دولت مکلف شده نرخ رشد اجاره‌بها را تعیین کند. چگونه؟ سقف اجاره‌بها ۱۴۰۳ چیزی بین ۵۰ تا ۱۰۰ درصد نرخ تورم هر استانی تعیین می‌شود.

سقف اجاره‌بهای استان چند؟

بر اساس آخرین نرخ تورم اعلام شده در خرداد، میزان سقف اجاره‌بها در خراسان رضوی حداکثر ۳۵.۴ درصد خواهد بود، یعنی ۱۰.۴ درصد بیشتر از میانگین کشوری. این یعنی ما هم در افزایش نقطه‌ای قیمت‌ها پیشتاز هستیم و احتمالا هم در میزان افزایش اجاره مسکن.

می‌گوییم احتمالا، چون همان‌طور که اشاره کردیم باید دولت از طریق پیشنهاد وزارت راه‌وشهرسازی به شورای عالی مسکن، سقف افزایش اجاره‌بها در شهر‌های با جمعیت بالای صدهزار نفر را تعیین و اعلام کند. حالا اگر موجری حاضر به افزایش حداقلی شود، سقف اجاره‌بها ۵۰ درصد میزان تورم محاسبه می‌شود که در این حالت این میزان ۱۷.۷ درصد خواهد بود. 

آخرین گزارش مرکز آمار نشان می‌دهد استان‌هایی که بیشترین تورم نقطه‌ای عمومی را در خرداد داشتند به ترتیب خراسان جنوبی، اصفهان، اردبیل، سمنان و خراسان رضوی هستند. براین‌اساس خراسان جنوبی با تورم ۳۶.۲ درصدی پیشتاز استان‌های کشور است. 
اگر بخواهید بدانید کدام استان کمترین نرخ تورم را دارد، پاسخ سیستان و بلوچستان است. درباره پایتخت‌نشین‌ها هم باید بگوییم وضعیتشان از بیشتر استان‌های دیگر از جمله استان ما بهتر است. میزان افزایش هزینه‌ها یا همان تورم نقطه‌به‌نقطه در استان تهران از یک سال قبل تاکنون ۳۱.۱ درصد بوده است، پس طبق قانون میزان افزایش اجاره‌بها نیز نباید از ۳۱.۱ درصد بالاتر باشد.

از ضمانت اجرا تا تشویق و جریمه موجر

از سال ۱۴۰۰ و در پی شیوع کرونا شورای عالی مسکن برای کنترل بازار اجاره اقدام به تعیین حداکثر نرخ اجاره بها کرد. سال گذشته حداکثر نرخ افزایش اجاره‌بها برای شهر تهران ۲۵ درصد، کلان‌شهر‌ها ۲۰ درصد و سایر شهر‌ها ۱۵ درصد، تعیین شد. اما در واقعیت این موضوع در سال‌های گذشته با شکست روبه‌رو شد.

همان زمان کارشناسان، عملکرد دستوری در مقابل کاهش التهاب بازار اجاره را بی‌فایده و حتی آن را یکی از دلایل سنگین‌تر شدن این بازار دانستند. از سوی دیگر موافقان این طرح نداشتن ضمانت اجرایی و یکسان بودن سقف افزایش اجاره‌بها در شهر‌های مختلف را از جمله کاستی‌های این برنامه می‌دانستند.

حالا در قانون جدید سقف اجاره‌بهای مسکن در استانی که نرخ تورم بیشتر است، از بقیه استان‌ها نیز بالاتر قرار می‌گیرد و از سوی دیگر سقف اجاره‌بها برخلاف سال‌های گذشته سروشکل قانونی گرفته و برای موجران مشاوران املاک متخلف جریمه و برای صاحب‌خانه‌هایی که طبق قانون رفتار کنند، مشوق‌هایی در نظر گرفته شده است. 

به گزارش اکو ایران، مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن با بیان اینکه در جلسه هجدهم شورای عالی مسکن یکی از مواردی که بررسی می‌شود سقف اجاره‌بهاست، گفت: وزارت راه و شهرسازی در کنار ساخت‌وساز و اجرای طرح نهضت ملی مسکن، برای تنظیم بازار اجاره، تعیین سقف اجاره‌بها را در برنامه قرار داد تا با این‌کار، هم حقوق مستأجران و هم موجران رعایت شود. 

نوروزی با یادآوری اینکه در قانون، ضمانت‌های اجرایی برای رعایت‌نشدن سقف اجاره‌بها توسط موجران در نظر گرفته شده است به مثالی در این رابطه اشاره کرد و افزود: به عنوان نمونه یکی از ضمانت‌های اجرایی این است که اگر موجری اجاره را بیش از سقف تعیین شده از مستأجر دریافت کند، مستأجر می‌تواند تا پنج سال از موجر شکایت کند. موجر هم مکلف می‌شود تا مبلغ اضافی را به مستأجر بازگرداند. 

همچنین بیش از سه برابر اجاره‌بها در یک ماه، سبب جریمه موجر خواهد شد و مبلغ جریمه باید به حساب دولت واریز شود. به گفته وی در این قانون موضوع مشاوران املاک جدی است. مشاوران املاک طبق این قانون مکلف هستند تا قرارداد‌های اجاره یک واحد مسکونی را برای دو سال قبل بررسی کنند و بیش از سقف اجاره‌بهای تعیین شده نباشد.
آیا این قانون می‌تواند به کنترل بازار اجاره‌بها و بهبود وضعیت مستأجران کمک کند.

میانگین افزایش اجاره در مشهد

برای یافتن پاسخ این سؤال به سراغ محمد سیف الدین، کارشناس بازار مسکن، می‌رویم. او در این باره می‌گوید: اینکه در قانون جدید افزایش هزینه اجاره متناسب با تورم هر استان باشد کاملا اقدام درستی است. چون سال‌های قبل که سقف اجاره‌بها ۲۰ درصد برای کلان‌شهر‌ها تعیین شده بود، عملیاتی نمی‌شد، زیرا تورم و افزایش هزینه‌های زندگی با این ارقام همخوانی نداشت. 
او ادامه می‌دهد: معمولاموجران یا خانه را اجاره داده‌اند و خود در خانه‌ای دیگر مستأجر هستند یا از درآمد حاصل از اجاره برای هزینه زندگی استفاده می‌کنند، بدیهی است که آنها متناسب با افزایش هزینه‌ها و تورم به اجاره اضافه می‌کنند.

این کارشناس بازار مسکن با اشاره به اینکه اکنون میانگین افزایش اجاره‌بها در مشهد ۴۰ درصد است می‌افزاید: هرچند از نظر من تورم‌های اعلام شده نسبت به واقعیت کمتر است، اما باتوجه‌به همین تورم ۳۵.۴ درصدی در استان و در مقایسه با میانگین افزایش ۴۰ درصدی اجاره‌بها در مشهد می‌توان گفت که این دو عدد به یکدیگر نزدیک شده‌اند. نزدیک‌شدن این اعداد کار را برای مشاوران املاک در راضی‌کردن موجر به افزایش کمتر راحت‌تر می‌کند.

سیف الدین با اشاره به کاهش فایل‌های اجاره نسبت به سال‌های گذشته می‌گوید: دلیل کم‌شدن فایل رهن افزایش تمدید و توافق بین موجر و مستأجر است و از سوی دیگر باتوجه‌به اینکه قیمت دلار مدتی تا حدودی در یک کانال ثابت بوده است، سازندگان مسکن فعلا در ورود خانه‌های نوساز به بازار دست نگه داشته‌اند، البته سازندگانی هستند که به دلیل فروش‌نرفتن خانه و نیاز به پول نقد حاضر به رهن واحد‌های نوساز می‌شوند، اما در مجموع فایل‌های اجاره کاهش یافته است.

او با اشاره به آن بخش از قانون جدید که مشاوران املاک را موظف کرده است تا قرارداد‌های اجاره یک واحد مسکونی را برای دو سال قبل بررسی کنند می‌گوید: وقتی یک نفر به ما مراجعه می‌کند به‌جز اظهارات شخص یا قولنامه‌ای که باید خود موجر ارائه دهد چطور می‌توانیم به قرارداد‌های گذشته دست پیدا کنیم. 

به گفته سیف الدین یکی از راه‌های کنترل بازار اجاره تغییر زیرساخت‌های اقتصادی و استفاده از تجربه کشور‌های پیشرفته است. در این کشور‌ها دولت می‌تواند رهن و اجاره را کنترل کند. برخی شرکت‌ها برای دولت خانه می‌سازند و بعد دولت آنها را به مردم اجاره می‌دهد که به آن نظام اجاره‌داری حرفه‌ای می‌گویند.

در ادامه حتما بخوانید لزوم رعایت سقف افزایش ۲۵ درصدی اجاره | صاحب‌خانه‌ها چگونه تنبیه و تشویق می‌شوند؟